不動産鑑定士の仕事の主なものは、不動産の価格を示すことです。
その価格を基にした付随的な業務として、最近は不動産の調査分析や不動産有効利用、開発計画の策定等のコンサルタントと業務が広がっています。
鑑定評価書の利用方法は様々です。
定期的な鑑定評価のひとつとして、国や都道府県が行う「地価公示」や「都道府県地価調査」「相続税標準地・固定資産税標準宅地の評価」があります。そのほかにも公共用地の取得や裁判上の評価、会社合併時の資産評価なども行っています。
- 住宅用土地建物・商業用土地建物・工業用土地建物・農地・山林・原野・宅地見込地・ゴルフ場・ガソリンスタンド・墓地・温泉・工場財団・鉱業財団等の鑑定評価
- 建物の鑑定評価・マンション・その他特殊建物の鑑定評価
- 借地権・借家権・底地権・地下地上権・空中利用権の鑑定評価
- 正常家賃・正常地代・継続家賃・継続地代等賃料の鑑定評価
- 更新料・承諾料・立退料・権利金の鑑定評価
- 競売の評価・民事再生法等の鑑定評価
- 公共用地取得等に伴う建物・工作物・営業補償等の調査積算
- 時価会計・減損会計・販売用不動産・不動産の証券化・現物出資等の鑑定評価
土地や建物を売りたい、あるいは買いたい時に適正な価格をお知らせできます。
一般的には一生のうち何回も不動産の取引に立会うわけではなく、情報は極端に不足してますので、ご相談下さい。
お手持ちの不動産を担保に、事業資金などを借りるとき、鑑定評価書があれば借りられる金額の予想がつくなど便利です。逆に担保に取る場合には、評価額がはっきりしていることが絶対条件です。
資産評価するとき。
土地・建物の評価替えをするとき、あるいは現在の資産価額を知りたいとき、鑑定評価が必要となります。不動産の価格は流動的なものだけに、常にそのときどきの価格を把握しておくことが大切です。
こんな時、鑑定評価が生きて来ます。
さまざまな不動産の売買から賃貸借の類に至るまで、その時の適正価格（時価）が要求され、実際の取引額とその時価とが異なる場合にはその差額が経済的利益の供与として課税関係が生じてきます。
（1）売買価額決定のとき
特に同族会社と役員あるいは親会社と子会社等の不動産取引においては、時価より著しく低い価格で不動産を売買した場合等に予期しない課税が生じたり、税務上の問題点が指摘される可能性があります。そこで、事前に不動産鑑定士による鑑定評価を行い適正価格（時価）を判定しておくことが税務対策上有用となります。
（2）適正賃料決定のとき
上記（1）と同様に、同族会社と役員あるいは親会社と子会社等の適正な地代・家賃を決定する場合、恣意性が含まれ客観性に乏しくなる恐れがあり、そこで鑑定評価による適正賃料の把握が必要となります。
（3）交換価値を決定するとき
交換取得資産は交換譲渡資産の取得価額や取得時期を引き継ぐなど実質的には課税の繰り延べが行われるに過ぎないのです。これを交換の場合の課税の特例と呼んでいます。そして、この特例を受けるためには次の条件が付されています。
- 交換するいずれの資産も保有期間が1年以上である固定資産であり、相手方が交換するために、取得したものでないこと。
- 同種同等の資産との交換であること。
- 交換の時における譲渡資産の価額と取得資産の価額、即ちこれらの時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であること。ただし、20%の差額が生じてもその差額の授受がなく、交換に経済的合理性が存在する場合にはこれを認めることにもなっています。
- 交換取得資産を交換譲渡資産の譲渡直前の用途にすること。
（4）建物と土地等を一括購入したとき
建物と土地を一括して購入したときは、建物価額と土地等の価額とに配分する必要があり、その配分についてはその後の税金計算にも影響してくるため、税務官庁とのトラブルも多いようです。そこで、鑑定評価による「時価」の把握が生きてきます。
新規の地代・家賃のみならず、継続している地代・家賃・立退料等に交渉を行なう場合に鑑定評価が役に立ちます。
賃料は一般的には、1．新規賃料（正常賃料又は限定賃料）2．継続賃料に大別されますが、不動産鑑定で賃料評価が依頼される場合は、通常2．の継続賃料（地代・家賃）のケースが多くなります。
継続賃料は、純粋に経済的な諸状況や諸事情だけを前提にして成り立つ経済価値ではなく、両当事者が既に締結しこれまで順守してきた契約内容によって生まれた状況を考慮すべきです。賃料について悩みがあれば、満足のいく対応ができると信じておりますので、ぜひご相談下さい。
賃貸借契約が継続している中で、周囲の賃料と不相当となった時、又は景気の変化により値下げをお願いしたい時など動機はいろいろですが、その際値下げ交渉の必要を感じ、多くの方が悩んでいると思われます。
賃料は不動産の使用・収益の対価ですので、その元本である不動産価格の下落が値下げ要因の一つになります。
また、不動産の固定資産税額の変化、消費者物価指数の変化又は周辺の賃料の変化など多くの変化が値下げの要因になります。
その際にはぜひ専門的知識を持つ私どもに相談下さい。必要な資料を収集した「鑑定評価書」が交渉のお役にたちますので、悩み解消のために利用してくだされば・・・。
不動産の価格は権利の価値です。
借地更新料・継続賃料・更生会社の財産評価・日照阻害・競売・相続財産の分与等、裁判で用いられる鑑定評価は、中立公正な鑑定士の存在が無ければなりません。不動産鑑定士は争訟の分野における価格評価の専門家でなければなりません。
借地権・底地権・借家権等、価格は権利の化体であり、単なる更地の評価とは全く異なりこの借地等の権利評価は専門家以外には至難のわざです。特に物件毎に個人差・性格の違いが大きく、目に見えない価値を評価するこの分野は、不動産鑑定士の重要性が最も問われる分野と言えます。
適正な価格での売買が公共事業の円滑な推進の鍵を握っており、不動産の価格の適正化が社会に与える影響も大きく、重要なポイントとなっています。しかし、公共事業における価格というものは、需要供給が価格を決定することを大前提とした場合、供給の側面で非弾力的な場合が多く、担当の方々にも常に悩みの多い問題かと思われます。
当社は、長く公共用地関連の鑑定作業に従事した経験を持ち、公共事業における不動産鑑定評価とはいかなるものかを熟知しているつもりです。
相続税法上は不動産の価額を相続税評価額によって課税するので、直接的には鑑定評価を必要としません。しかしながら、遺産を相続人が分割する際、相続税評価額や固定資産評価額は時価ではないため、公平な分配のため時価による把握が必要となり、不動産の鑑定評価が生きてきます。
また、平成27年から相続税法が大きく改正され、相続税の負担者又はその可能性のある方が間違いなく多くなっております。
非上場の自社株評価にあたり、自社所有の不動産が含み益を持っているケースや逆に含み損が大きいケースで、適正な再評価が必要になる場合があり、この際も鑑定評価が生きてきます。
さらに、一定の条件を満たす「特殊な土地」については、不動産鑑定評価を使うことで、相続税評価額と比べ評価を下げられる場合があります。たとえば、傾斜地や高低差の大きい土地、広大地などの買い手のつきにくい土地など・・・・。
不動産の時価会計とは、年度期末時点での諸状況を反映した的確な不動産価格を計上することです。バブル期に取得した不動産の場合、時価と取得原価の開差が大きく、取得原価を計上するのでは貸借対照表の透明性が確保できません。そこで不動産を時価評価し、含み損を明確にする必要があります。
不動産の時価評価に係る会計基準としては次のものがあげられます。
- （1）「固定資産の減損に係る会計基準」
- （2）「棚卸資産の評価に関する会計基準」
- （3）「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」
会計処理のために必要な場合、鑑定評価による「時価」の把握ができます。
不動産をもっと有効に利用したい…こんなときには不動産のエキスパートとして、広く個人又は企業様を対象に、お手持ちの資産を守り育てるために土地の有効利用・調査分析・不動産に関する各種コンサルティングができます。
